As partes comuns do edifício são especificadas no título constitutivo e na lei.
Há que fazer uma distinção entre partes imperativamente comuns e presumivelmente comuns.
As primeiras, fazem parte da própria estrutura do prédio, assegurando a sua estabilidade, como o solo, subsolo e espaço aéreo que lhe corresponde. O mesmo se passa com os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras entradas, escadas, porta da entrada, etc.…
As segundas presumem-se comuns porque é possível a afetação material de uma parte que se presume comum a uma das frações autónomas, através do título constitutivo da propriedade horizontal. O que pode acontecer, por exemplo, com os jardins, pátios anexos ao edifícios e garagens.
As partes comuns são o suporte estrutural e estético das frações. Se estas não estiverem conveniente mantidas acabam por dar origem a patologias no interior das frações, sendo as mais comuns infiltrações e fissuras. Ao desconforto que estas situações causam, acresce a desvalorização da própria fração.
As partes comuns pertencem a todos os condóminos em regime de compropriedade e carecem de boa utilização e verbas para uma manutenção adequada.
Nesse sentido a lei estabelece que as edificações devem ser objeto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito em oito anos, devendo o proprietário, independentemente desse prazo, realizar todas as obras necessárias à manutenção da sua segurança salubridade e arranjo estético.
